Barrierefreie Mietwohnung: Recht auf Anpassung und Umsetzung

Wer zur Miete wohnt und barrierefrei umbauen will, stößt schnell auf eine unsichere Frage. Darf ein Mieter die Wohnung überhaupt anpassen? Muss der Vermieter das mittragen? Tatsächlich haben Sie mehr Rechte, als viele vermuten. Das Gesetz gibt Ihnen einen Anspruch auf Zustimmung zu barrierefreien Veränderungen. Ich zeige Ihnen, worauf sich dieser Anspruch stützt, wann der Vermieter zustimmen muss und wie Sie den Umbau samt Förderung sauber auf den Weg bringen.

Welches Recht Mieter auf eine barrierefreie Wohnung haben

Die entscheidende Grundlage ist § 554 BGB. Seit Dezember 2020 fasst diese Vorschrift den früheren § 554a neu und stärkt die Position pflegebedürftiger und behinderter Mieter. Sie räumt Ihnen das Recht ein, vom Vermieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen zu fordern, die dem Gebrauch der Wohnung durch Menschen mit Behinderungen dienen.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Erlaubnis und Bezahlung. Der Anspruch richtet sich allein auf die Zustimmung des Vermieters, nicht auf eine Pflicht, selbst zu bauen oder die Kosten zu übernehmen. Berechtigt ist außerdem nicht nur, wer den Mietvertrag unterschrieben hat. Auch für eine pflegebedürftige Angehörige, die dauerhaft in der Wohnung lebt, lässt sich der Umbau verlangen.

Wichtig zu wissen: Beginnen Sie die Arbeiten nie ohne vorherige Zustimmung. Verweigert der Vermieter sie zu Unrecht, müssen Sie ihn auf Erteilung der Erlaubnis verklagen, bevor gebaut wird. Wer eigenmächtig loslegt, riskiert Schadenersatz und einen teuren Rückbau.

Wann der Vermieter zustimmen muss und wo die Grenze liegt

Der Anspruch ist stark, aber nicht grenzenlos. § 554 BGB knüpft ihn an eine Zumutbarkeitsprüfung. Der Vermieter muss den Umbau nur dulden, wenn die Maßnahme ihm auch unter Abwägung Ihrer Interessen zugemutet werden kann. Gerichte wägen dabei Ihr Interesse an einer sicheren, selbstständigen Nutzung gegen das Interesse des Eigentümers am Erhalt der Bausubstanz und der Vermietbarkeit ab.

Dazu kommt der Maßstab der Erforderlichkeit. Gibt es mehrere Wege zum Ziel, können Sie nur die Lösung mit dem geringsten Eingriff in die Substanz und die Interessen der übrigen Bewohner beanspruchen. Ein einzelner Haltegriff wird kaum je unzumutbar sein. Ein tiefer Eingriff in tragende Wände oder in die Statik kann dagegen die Grenze überschreiten.

Aus meiner Erfahrung entscheidet weniger der Streit über Grundsätze als die Qualität des Antrags. Wer die geplante Maßnahme genau beschreibt, den geringsten Eingriff wählt und den Rückbau mitdenkt, nimmt dem Vermieter die typischen Einwände vorweg.

Kosten, Rückbau und Sicherheitsleistung

Die Kosten für Planung, Einbau und späteren Rückbau tragen grundsätzlich Sie als Mieter. Der Vermieter stellt nur seine Zustimmung, kein Geld. Reduzieren lässt sich Ihr Eigenanteil aber deutlich über Zuschüsse, dazu weiter unten mehr.

Endet das Mietverhältnis, gilt nach den allgemeinen Regeln eine Rückbaupflicht. Ohne abweichende Absprache müssen Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, geregelt über die Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB. Ich rate Ihnen, diesen Punkt früh mit dem Vermieter schriftlich zu klären. Manche Vermieter verzichten auf den Rückbau, weil eine bodengleiche Dusche die Wohnung sogar aufwertet.

Für das Rückbaurisiko darf der Vermieter eine angemessene Sicherheit verlangen. § 554 BGB erklärt dafür die Regeln zur Mietkaution nach § 551 Absatz 3 BGB für entsprechend anwendbar. Diese zusätzliche Sicherheit steht neben der normalen Kaution und wird gesondert angelegt. Nach dem neuen Recht müssen Sie sie nicht von sich aus stellen. Beide Seiten können Art und Höhe aber vereinbaren. Ein freiwilliges Angebot erhöht oft die Chance auf ein schnelles Ja.

Sonderfall Eigentumswohnung: die Eigentümergemeinschaft

Gehört Ihre Mietwohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, reicht die Zustimmung des Vermieters allein nicht immer aus. Greift die Anpassung in gemeinschaftliche Bereiche ein, zum Beispiel für eine Rampe im Hausflur oder einen Lift im Treppenhaus, reicht das Ja des Vermieters nicht. Für solche Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum braucht es obendrein einen Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Um den muss sich der vermietende Eigentümer kümmern. Meine Erfahrung zeigt, dass dieser Schritt Zeit kostet. Sprechen Sie ihn im Antrag deshalb früh an, damit er nicht erst nach der Zusage des Vermieters auffällt.

Zuschüsse für den barrierefreien Umbau in der Mietwohnung

Auch als Mieter zahlen Sie den Umbau selten ganz allein. Der Zuschuss der Pflegekasse hängt nicht vom Eigentum ab. Ab Pflegegrad 1 fördert sie eine Wohnraumanpassung mit bis zu 4.180 € je Maßnahme, wie im Beitrag zu den wohnumfeldverbessernden Maßnahmen im Detail beschrieben. Wer keinen Pflegegrad hat, kann stattdessen den KfW-Zuschuss 455-B nutzen, den die KfW ohne Alters- oder Pflegegradgrenze gewährt.

Beide Töpfe lassen sich verbinden, solange sie nicht denselben Teil einer Maßnahme betreffen. Zulässig ist zum Beispiel das Bad über die Pflegekasse und ein getrennt abgerechneter Treppenlift über die KfW. Für das Bad als häufigsten Ausgangspunkt lohnt der Blick in den Beitrag zum barrierefreien Bad. Einen vollständigen Überblick über Kosten und alle Förderwege bietet der Beitrag zum barrierefreien Wohnen.

Mein Tipp: Stellen Sie jeden Förderantrag vor dem ersten Auftrag. Sowohl die Pflegekasse als auch die KfW setzen voraus, dass der Antrag vor dem Beginn der Maßnahme vorliegt.

Schritt für Schritt: den Umbau mit dem Vermieter vereinbaren

Am reibungslosesten läuft der barrierefreie Umbau, wenn Sie in einer klaren Reihenfolge vorgehen. Ich empfehle diese fünf Schritte.

1. Bedarf klären. Lassen Sie durch eine Wohnberatungsstelle prüfen, welche Anpassung den größten Nutzen bringt und mit dem geringsten Eingriff auskommt.
2. Antrag an den Vermieter. Schildern Sie die Maßnahme schriftlich, legen Sie einen Plan und einen Kostenvoranschlag bei und begründen Sie den pflegerischen Bedarf.
3. Vereinbarung treffen. Halten Sie Rückbau, eine mögliche Sicherheitsleistung und die Ausführung durch einen Fachbetrieb gemeinsam schriftlich fest.
4. Förderung beantragen. Reichen Sie den Antrag bei Pflegekasse oder KfW ein, bevor Sie einen Handwerker beauftragen.
5. Umbau ausführen. Beauftragen Sie erst nach Zustimmung und Förderzusage einen Fachbetrieb mit der Umsetzung.

Fazit: die barrierefreie Mietwohnung rechtssicher anpassen

Als Mieter haben Sie einen echten Anspruch darauf, dass der Vermieter einer zumutbaren barrierefreien Anpassung zustimmt. Die Kosten tragen Sie selbst, senken sie aber über die Zuschüsse von Pflegekasse und KfW deutlich. Der wichtigste Grundsatz bleibt die Reihenfolge. Klären Sie erst schriftlich die Zustimmung samt Rückbau, sichern Sie dann die Förderung und beauftragen Sie zuletzt den Fachbetrieb. Wenden Sie sich bei Unsicherheiten früh an eine Wohnberatungsstelle, sie vermittelt auch zwischen Ihnen und dem Vermieter.

Quellen

• § 554 BGB – Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz
• § 40 Abs. 4 SGB XI – wohnumfeldverbessernde Maßnahmen
• KfW – Barrierereduzierung, Investitionszuschuss (455-B)
• Verbraucherzentrale – Wohnungsanpassung für pflegebedürftige Menschen